建設產(chǎn)業(yè)園區是各地招商引資、實(shí)現產(chǎn)業(yè)聚集的重要舉措之一。近年來(lái)，各地國有企業(yè)在當地政府及國資委指導下積極建設各類(lèi)產(chǎn)業(yè)特色鮮明的產(chǎn)業(yè)園區，以吸引產(chǎn)業(yè)項目落地、引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶(hù)，其中，產(chǎn)業(yè)園區房屋租賃也是引入招商項目的關(guān)鍵環(huán)節，產(chǎn)業(yè)園區房屋租賃相較于一般的國有房屋租賃具有其特殊之處。本文通過(guò)梳理國有企業(yè)園區類(lèi)房屋租賃的常見(jiàn)法律問(wèn)題，對該類(lèi)租賃業(yè)務(wù)中潛在法律風(fēng)險防控進(jìn)行分析探討。
一、關(guān)于招租程序
（一）關(guān)于是否需要公開(kāi)招租
一般情況下，除明確規定的特殊情況外，國有房屋租賃需通過(guò)公開(kāi)招租方式進(jìn)行。但國有企業(yè)所運營(yíng)管理的產(chǎn)業(yè)園區通常還與本區域的招商引資密切相關(guān)，產(chǎn)業(yè)園區房屋招租時(shí)普遍對承租企業(yè)的業(yè)態(tài)、營(yíng)業(yè)收入等經(jīng)營(yíng)狀況有額外要求，而出租方也會(huì )與之相對地給予承租企業(yè)一定的優(yōu)惠政策，如租金優(yōu)惠、物業(yè)費減免等?；诋a(chǎn)業(yè)園區招租的特殊目標，許多地方的國資委將產(chǎn)業(yè)園區房屋租賃列入適用國資房產(chǎn)出租管理辦法的例外，授權國有企業(yè)可另行靈活制定園區房屋租賃規則，以充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園區吸引項目、招攬企業(yè)的作用，如《嘉興市屬?lài)衅髽I(yè)房產(chǎn)出租管理辦法》（嘉國資〔2023〕54號）第二十五條規定：“對出租有特殊要求的場(chǎng)所（商業(yè)綜合體、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、酒店、景區、高速公路服務(wù)區、廢品回收分揀中心、有關(guān)部門(mén)認定的產(chǎn)業(yè)園區、物流園區等），經(jīng)集團公司認定，可不使用本辦法或相關(guān)條款，集團公司應根據具體情況和工作需要另行制定管理制度或操作規則進(jìn)行規范。”。建議國有企業(yè)在制定園區房屋租賃管理辦法時(shí)，仍需堅持以國有資產(chǎn)保值增值為原則，防止為了招商引資一味擴大優(yōu)惠政策。同時(shí)，也需考慮到園區房屋租賃管理辦法的可行性、靈活性，以免過(guò)度僵化導致業(yè)務(wù)無(wú)法推進(jìn)。
（二）關(guān)于租金價(jià)格評估
國有企業(yè)房產(chǎn)租賃原則上必須進(jìn)行評估，但在實(shí)際操作中，因園區類(lèi)房屋地理位置、房屋狀況等房屋條件基本相同，故除特定房產(chǎn)外，許多國有企業(yè)會(huì )采取以同等條件房屋資產(chǎn)進(jìn)行整體評估的方式替代單獨評估每處房產(chǎn)。在提高出租效率的同時(shí)，保持園區內租金價(jià)格的相對穩定。建議國有企業(yè)在設定園區房屋租金時(shí)，需充分考慮園區房屋特點(diǎn)進(jìn)行評估，既要保持園區內房屋租金相對穩定公平，又要對特殊房屋的租金予以單獨評估定價(jià)。
二、關(guān)于園區內工程情況對房屋出租的風(fēng)險
（一）對于園區房屋未竣工驗收的情況
現實(shí)中，園區類(lèi)建設工程施工時(shí)間普遍較長(cháng)，導致部分國有企業(yè)為了盡快達成招商引資目標，會(huì )提前與企業(yè)進(jìn)行接洽招租。此類(lèi)情況下需考慮到在建工程是否取得建設工程規劃許可證的問(wèn)題。根據《最高院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。”
一般情況下，建議國有企業(yè)需在取得建設工程規劃許可證后方可與承租企業(yè)簽訂房屋租賃合同，否則存在房屋租賃合同無(wú)效的法律風(fēng)險。在此之前，國有企業(yè)可通過(guò)與意向入駐企業(yè)簽訂意向書(shū)等方式，確立招租意向。另外，若意向入駐企業(yè)的業(yè)態(tài)對于場(chǎng)所有特定要求的，建議同步考慮房屋建成后是否能滿(mǎn)足其特定要求，以防租賃合同簽署后發(fā)生合同目的無(wú)法實(shí)現的法律風(fēng)險。
（二）對于園區內存在部分在建工程的情況
由于園區內房屋數量較多，工程施工進(jìn)度會(huì )有所差距，可能會(huì )存在園區內部分房屋已經(jīng)建成可對外出租使用，另有部分房屋仍處于在建狀態(tài)的情況。建議國有企業(yè)所管理園區存在上述情況時(shí)，綜合園區定位以及入駐企業(yè)業(yè)態(tài)，提前向入駐企業(yè)披露園區內存在部分在建工程情況，以免后續入駐企業(yè)認為在建工程影響其正常租賃使用而產(chǎn)生合同糾紛和輿情風(fēng)險。
三、租賃合同模板使用涉及格式條款風(fēng)險
國有企業(yè)在進(jìn)行園區類(lèi)房屋租賃過(guò)程中，普遍選擇采用預先擬定的合同模板。而在《民法典》施行后，對于格式條款的使用規定更為嚴格，故國有企業(yè)在合同模板的設定及使用中需要注意防止承租方在發(fā)生糾紛時(shí)援引格式條款規定進(jìn)行抗辯，導致合同部分條款無(wú)法得到支持。
國有企業(yè)在設定租賃合同模板時(shí)，應當注重基于公平原則設定雙方權利與義務(wù)，避免過(guò)度加重對方責任、限制對方主要權利或過(guò)度免除、減輕己方責任。同時(shí)對于涉及免除或減輕己方責任、與對方有重大利害關(guān)系的相關(guān)條款應當采取加粗、添加下劃線(xiàn)或給予閱讀提示說(shuō)明等方式，充分提請承租方注意，并固定條款說(shuō)明過(guò)程及保留承租方對相應條款已知悉并同意的證據，如保留聊天記錄或錄音錄像或簽字說(shuō)明確認同意等。
四、租賃合同中關(guān)于約定解除權的設置及行使
（一）約定解除權條款設置
房屋租賃合同中約定解除權條款屬于合同核心條款之一，而園區類(lèi)房屋租賃業(yè)務(wù)與一般的房屋租賃業(yè)務(wù)相比，其租賃目的附帶招商的特殊屬性。在實(shí)踐中，園區類(lèi)房屋租賃通常會(huì )根據引進(jìn)企業(yè)的規模、業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況給予相應的優(yōu)惠政策，如減免房租、給予配套設施優(yōu)惠等。所以，園區類(lèi)房屋租賃合同的約定解除權設置中常與上述優(yōu)惠政策及入駐企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)、稅收貢獻等企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況掛鉤。但在實(shí)際判決案例中，出租方依此行使約定解除權，要求單方解除租賃合同，不一定能得到法院支持。部分法院認為出租方與承租方之間本質(zhì)為房屋租賃合同關(guān)系，其糾紛關(guān)鍵實(shí)質(zhì)仍在支付租金或承租房屋使用上，而將承租方營(yíng)業(yè)收入等有關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況與合同解除權掛鉤，超出了房屋租賃合同的正常范疇，其約定解除權的行使條件設置不合理，不予支持。
建議國有企業(yè)在合同條款設置中，進(jìn)一步明確對入駐企業(yè)的業(yè)態(tài)、營(yíng)業(yè)收入、稅收貢獻等經(jīng)營(yíng)狀況方面的要求，同時(shí)約定入駐企業(yè)需將上述相關(guān)資料定期報送出租方進(jìn)行確認考核，并將上述要求作為入駐企業(yè)享受優(yōu)惠政策的前提，從而提高相關(guān)約定解除權條款的合理性，增加法院支持的可能性。
（二）約定解除權的行使
為優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、促進(jìn)交易實(shí)施，《九民紀要》規定，合同約定的解除條件成就時(shí)，守約方以此為由請求解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著(zhù)輕微，是否影響守約方合同目的實(shí)現，根據誠實(shí)信用原則，確定合同應否解除。違約方的違約程度顯著(zhù)輕微，不影響守約方合同目的實(shí)現，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。因此，當房屋租賃合同所約定的解除權條件成就時(shí)，單方解除權不一定能夠直接實(shí)現。當發(fā)生糾紛時(shí)，法院還需根據合同履行實(shí)際情況及違約行為，具體判斷違約程度以及違約行為是否影響守約方合同目的的實(shí)現。如承租方使用房屋不當導致合同約定的單方解除權條件已經(jīng)成就，但后續及時(shí)整改補救，或承租方欠付租金已屆約定解除期限但又后續及時(shí)補交，這些情況下若出租方仍然堅持行使單方解除權的，則由可能不被法院支持。
建議國有企業(yè)就違約行為觸發(fā)單方解除權的條件設置一定的緩沖措施，如發(fā)生違約行為時(shí)，先采取要求違約方在合理限期內進(jìn)行整改或以小金額違約金支付督促違約方整改或調整優(yōu)惠政策等緩沖措施，當緩沖措施失效時(shí)，再行使單方解除權，進(jìn)一步完善約定解除權的行使條件，增加實(shí)踐操作的合理性、靈活性，同時(shí)降低法律風(fēng)險。